不動産の相続登記とは
0から葬送を考える編集者土地・建物を相続したときの手続きと3年以内の義務を分かりやすく解説
家族が亡くなり、土地や建物を相続した場合は、法務局で相続登記を行う必要があります。
相続登記とは、
亡くなった人名義の不動産を、相続した人の名義へ変更する手続き
です。
以前は相続登記をしなくても罰則のある義務ではありませんでしたが、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。
現在は、不動産を相続で取得したことを知った日から、原則として3年以内に相続登記を申請する必要があります。正当な理由なく申請を怠った場合、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
最初に結論
不動産を相続した場合は、次の順番で進めると分かりやすくなります。
- 故人が所有していた不動産を確認する
- 登記事項証明書を確認する
- 相続人を確定する
- 遺言書を確認する
- 遺産分割協議を行う
- 誰が不動産を相続するか決める
- 必要書類を集める
- 登録免許税を計算する
- 法務局へ相続登記を申請する
- 登記完了後の内容を確認する
特に重要なのは、
「相続した不動産を取得したことを知った日から3年以内」
という期限です。
相続登記とは
不動産には、法務局の登記簿に、
- 所在
- 地番
- 家屋番号
- 所有者
などが記録されています。
例えば父名義の土地・建物を長男が相続した場合、
父名義
↓
長男名義
へ変更する手続きが相続登記です。
なぜ相続登記が必要なのか
相続登記をしないまま放置すると、登記簿上は亡くなった人が所有者のままになります。
その結果、
- 不動産を売却できない
- 担保に入れにくい
- 次の相続が発生して相続人が増える
- 誰が所有者なのか分からなくなる
- 空き家や土地の管理が難しくなる
といった問題が起きます。
法務省は、所有者不明土地の発生原因の大きな部分を相続登記の未了が占めることから、相続登記を義務化したと説明しています。
相続登記はいつから義務になったのか
2024年4月1日からです。
それ以降に発生した相続だけでなく、2024年4月1日より前に発生した相続で、まだ登記していない不動産も義務化の対象です。
相続登記の期限
原則として、
不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内
です。
例えば、
父が2026年5月1日に死亡
↓
長男がその日に自宅を相続することを知った
場合は、原則としてその時点から3年以内に相続登記を行います。
遺産分割で取得者が後から決まった場合
相続開始後、すぐに誰が不動産を相続するか決まらない場合があります。
その後、遺産分割協議によって、
「自宅は長男が取得する」
と決まった場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に基づく登記を申請する必要があります。
2024年4月1日より前の相続にも注意
例えば、
父が2015年に死亡
↓
不動産名義は今も父のまま
という場合でも、相続登記義務の対象です。
2024年4月1日より前に開始した相続については、原則として2027年3月31日までが大きな期限になります。ただし、不動産を相続したことを知った時期などによって期限の考え方が異なる場合があります。
相続登記をしないとどうなるのか
正当な理由なく義務を履行しなかった場合、
10万円以下の過料
の対象となる可能性があります。
ただし、
「3年経ったら自動的に10万円を請求される」
という単純な仕組みではありません。
事情によって正当な理由が認められる場合もあります。
第1段階 不動産を確認する
最初に、故人がどの不動産を持っていたか確認します。
探す書類
- 固定資産税納税通知書
- 権利証
- 登記識別情報通知書
- 売買契約書
- 登記事項証明書
- 固定資産評価証明書
自宅だけとは限らない
故人が、
- 農地
- 山林
- 駐車場
- 共有地
- 別荘
- アパート
などを所有している場合があります。
「家族が知っている自宅だけ」と決めつけないことが重要です。
所有不動産が分からない場合
2026年には、不動産名義人が所有する不動産を一覧的に確認できる所有不動産記録証明制度が利用できる仕組みも整備されています。
相続した不動産がどこにあるか把握できない場合に役立つ制度です。法務省も、相続不動産が分からない場合の確認手段として案内しています。
第2段階 登記事項証明書を取得する
不動産が分かったら、登記事項証明書を確認します。
確認すること
- 所在
- 地番
- 家屋番号
- 所有者
- 持分
- 抵当権
住宅ローンなどが残っている場合、抵当権が設定されていることがあります。
住所と地番は同じとは限らない
一般的な住所表示と、登記上の「地番」は違う場合があります。
例えば、
住所
東京都○○区○○1丁目2番3号
登記
○○区○○町123番4
のように異なることがあります。
相続登記では、登記事項証明書に記載されている情報を使用します。
第3段階 相続人を確定する
相続登記をするには、誰が相続人なのか確認する必要があります。
基本的には、
故人の出生から死亡までの戸籍
などを集めます。
前婚の子、養子、認知した子などがいる場合もあるため、家族の記憶だけではなく戸籍で確認します。
法定相続情報一覧図を利用すると便利
戸籍が多い場合は、法務局の法定相続情報証明制度を利用すると便利です。
法定相続情報一覧図の写しを取得しておけば、
- 銀行
- 証券
- 不動産登記
など複数の相続手続きで利用できます。
第4段階 遺言書を確認する
遺言書がある場合、不動産の取得者が指定されている可能性があります。
例えば、
「自宅土地建物を長男に相続させる」
と記載されていれば、その内容に基づいて登記を行います。
遺言書がない場合
相続人全員で遺産分割協議を行います。
例えば、
妻
長男
長女
が相続人なら、
「自宅は妻が取得する」
などと全員で決めます。
第5段階 遺産分割協議書を作る
話し合いがまとまったら、
遺産分割協議書
を作成します。
不動産は登記情報どおりに記載
例えば土地なら、
- 所在
- 地番
- 地目
- 地積
建物なら、
- 所在
- 家屋番号
- 種類
- 構造
- 床面積
などを記載します。
住所だけで書かない
例えば、
「東京都○○区○○1丁目の自宅」
だけでは、どの不動産か特定できない可能性があります。
登記事項証明書の記載を基に作成します。
第6段階 必要書類を集める
必要書類は、
- 遺言による相続
- 遺産分割協議
- 法定相続分
によって異なります。
一般的な遺産分割協議による相続登記では、次のような書類を準備します。
主な書類
□ 被相続人の出生から死亡までの戸籍
□ 被相続人の住民票除票または戸籍附票
□ 相続人の戸籍
□ 不動産を取得する人の住民票
□ 遺産分割協議書
□ 相続人の印鑑証明書
□ 固定資産評価額が分かる書類
□ 登記申請書
法務局も、遺産分割がまとまった場合は、相続人を確認する戸籍謄本や遺産分割協議書などが必要になると案内しています。
法定相続情報一覧図がある場合
戸籍一式の代わりに、法定相続情報一覧図の写しを使用できる場合があります。
何度も大量の戸籍を提出する手間を減らせます。
第7段階 登録免許税を計算する
相続登記には、原則として登録免許税がかかります。
相続による所有権移転登記の税率は、
固定資産税評価額×0.4％
です。
正確には、
1,000分の4
です。
登録免許税の計算例
固定資産税評価額が、
土地：1,500万円
建物：500万円
合計2,000万円
なら、
2,000万円×0.4％
＝8万円
が基本的な登録免許税の目安です。
市場価格ではない
登録免許税の計算では、通常、
「不動産会社が査定した売却価格」
ではなく、固定資産課税台帳に登録された価額を基準にします。
登録免許税が免税になる場合
現在、一定の相続登記には免税措置があります。
国税庁によると、例えば2027年3月31日までに行う一定の土地の相続登記について、土地の価額が100万円以下の場合などには登録免許税が課されない制度があります。
適用条件があるため、法務局や税理士・司法書士へ確認してください。
第8段階 法務局へ申請する
相続登記は、不動産の所在地を管轄する法務局へ申請します。
申請方法
- 窓口
- 郵送
- オンライン
などがあります。
相続人本人でも申請できる
相続登記は、司法書士へ依頼しなければならない手続きではありません。
相続人本人が申請することもできます。
ただし、
- 不動産が複数
- 相続人が多い
- 数次相続
- 昔の相続
- 遺産分割が複雑
といった場合は、司法書士へ依頼すると負担を減らせます。
遺産分割がまとまらない場合
3年以内に話し合いがまとまらない場合でも、何もしなくてよいわけではありません。
そこで利用できるのが、
相続人申告登記
です。
相続人申告登記とは
相続人申告登記は、
「自分がこの不動産の相続人である」
ことを法務局へ申し出る簡易な制度です。
相続人が単独で申し出ることができ、相続登記義務を履行するための方法として設けられました。
相続人申告登記をすれば所有者になるのか
ここは重要です。
相続人申告登記は、
正式に不動産を自分名義へ移す相続登記とは違います。
法務省も、相続人申告登記には権利移転を公示する効果はないとしています。
あくまで、
3年以内の申請義務を簡易に果たすための制度
です。
後で遺産分割が決まったら
相続人申告登記をした後に、
「長男が自宅を取得する」
と遺産分割が決まった場合は、改めて正式な相続登記が必要です。
その場合は、原則として遺産分割成立から3年以内に登記します。
法定相続分で先に登記する方法もある
遺産分割が決まる前に、相続人全員を法定相続分で登記する方法もあります。
例えば、
妻2分の1
長男4分の1
長女4分の1
などです。
ただし、後から長男一人が取得することになれば、再度登記が必要になります。
そのため、状況に応じて相続人申告登記と比較します。
共有名義にする場合の注意
不動産を兄弟で共有すると、
- 売却
- 建替え
- 大規模修繕
などで複数人の意思確認が必要になる場合があります。
さらに次の相続が起これば、共有者が増えることがあります。
「とりあえず全員共有」は、将来の管理まで考えて判断します。
住宅ローンが残っている場合
登記事項証明書に抵当権が残っている場合は、金融機関へ確認します。
故人が団体信用生命保険に加入していれば、死亡によって住宅ローンが完済される場合があります。
その場合でも、
- ローン完済
- 抵当権抹消
- 相続登記
は別の手続きです。
固定資産税はどうなるのか
不動産を相続すると、固定資産税の支払いにも関係します。
市区町村から相続人代表者の届出などを求められる場合があります。
ただし、
固定資産税の納税通知先を変更しただけでは、相続登記をしたことにはなりません。
法務局で別途登記が必要です。
相続税申告とは別
相続税と相続登記も別の手続きです。
相続税
税務署
相続登記
法務局
相続税を払ったからといって、不動産名義が自動的に変更されるわけではありません。
モデルケース
父が亡くなった場合
家族
- 父死亡
- 母
- 長男
- 長女
財産
- 自宅土地建物
- 預金
遺言なし。
1．相続人を確認
戸籍から、
母
長男
長女
の3人を確認。
2．遺産分割協議
家族で話し合い、
「自宅は母が取得する」
と決定。
3．遺産分割協議書を作成
自宅の土地・建物を登記情報どおりに記載。
3人全員が署名・押印。
4．必要書類をそろえる
- 戸籍
- 住民票
- 印鑑証明
- 固定資産評価関係書類
- 遺産分割協議書
など。
5．法務局へ申請
自宅所在地を管轄する法務局へ、
父→母
への所有権移転登記を申請。
6．登記完了
登記完了後、母が登記上の所有者になります。
相続登記チェックリスト
不動産確認
□ 固定資産税通知書
□ 登記事項証明書
□ 権利証
□ 登記識別情報
□ 土地
□ 建物
□ 農地
□ 山林
相続関係
□ 遺言書確認
□ 相続人確定
□ 相続放棄確認
□ 遺産分割協議
書類
□ 被相続人戸籍
□ 住民票除票等
□ 相続人戸籍
□ 取得者住民票
□ 遺産分割協議書
□ 印鑑証明書
□ 固定資産評価関係書類
登記
□ 管轄法務局確認
□ 登記申請書
□ 登録免許税計算
□ 申請
□ 完了確認
相続登記にかかる主な費用
1．登録免許税
原則として固定資産税評価額の0.4％です。
2．戸籍取得費
戸籍・除籍・改製原戸籍などの取得費。
3．証明書取得費
住民票、印鑑証明書など。
4．司法書士報酬
司法書士へ依頼する場合に発生します。
報酬額は事務所や案件の複雑さによって異なります。
よくある質問
相続登記は必ず必要ですか
現在は義務です。
不動産を相続で取得したことを知った日から原則3年以内に申請する必要があります。
以前の相続も対象ですか
はい。
2024年4月1日より前に発生した相続でも、未登記なら義務化の対象です。
2010年に亡くなった父名義のままです
このような過去の相続も対象になります。
2027年3月31日が重要な期限になる可能性が高いため、早めに法務局や司法書士へ確認してください。
遺産分割が決まりません
相続人申告登記を利用して、まず3年以内の申請義務を履行する方法があります。
ただし、後で取得者が決まったら正式な相続登記が必要です。
権利証をなくしました
相続登記で、亡くなった人の権利証が必ず必要になるとは限りません。
戸籍や登記記録などで手続きを進められる場合があります。
自分で相続登記できますか
できます。
ただし、数次相続や兄弟姉妹相続などは必要戸籍が多くなりやすいため、司法書士へ依頼する方法もあります。
不動産の価値がほとんどなくても登記が必要ですか
原則として必要です。
土地の価値が低いことだけで、相続登記義務がなくなるわけではありません。
売る予定なら登記しなくてもよいですか
通常、亡くなった人名義のままでは相続人がその不動産を売却する手続きを進められません。
まず相続登記を行い、その後売却します。
相続放棄した場合は登記しますか
正式に相続放棄した人は、通常その不動産を相続しません。
次順位の相続人が発生する場合があるため、相続関係を確認します。
司法書士へ相談した方がよいケース
次のようなケースでは、司法書士への相談を検討すると負担を減らせます。
- 古い相続を放置している
- 相続が2回以上発生している
- 相続人が多い
- 兄弟姉妹・甥姪相続
- 不動産が複数ある
- 全国各地に土地がある
- 遺産分割協議書の書き方が分からない
- 抵当権が残っている
- 2027年3月31日の期限が迫っている
弁護士へ相談した方がよいケース
- 相続人同士で争っている
- 不動産を誰が取得するか決まらない
- 遺産分割協議に応じない相続人がいる
- 遺言書の有効性に争いがある
このような紛争性がある場合は、弁護士への相談が適しています。
孤独死の場合の相続登記
一人暮らしの親族が孤独死し、持ち家だった場合も相続登記が必要です。
ただし最初に、
相続人確認
↓
借金・財産調査
↓
相続放棄するか判断
↓
不動産の取得者を決定
↓
相続登記
という順番で進めます。
借金が多く相続放棄を検討しているのに、先に自分名義へ相続登記することは避けるべきです。
不動産相続でやってはいけないこと
登記を何年も放置する
次の相続が発生して手続きが複雑になります。
固定資産税を払っただけで名義変更したと思う
税金の支払いと登記は別です。
住所だけで遺産分割協議書を書く
登記情報を基に正確に特定します。
相続人を確認せず名義変更を進める
前婚の子などを見落とす可能性があります。
相続放棄を検討中なのに先に登記する
相続する意思との関係で問題になる可能性があります。
まとめ
不動産の相続登記とは、
亡くなった人名義の土地・建物を、相続した人の名義へ変更する法務局の手続き
です。
2024年4月1日から義務化され、
不動産を相続で取得したことを知った日から原則3年以内
に申請する必要があります。
基本的な流れは、
不動産確認
↓
相続人確定
↓
遺言確認
↓
遺産分割
↓
書類収集
↓
登録免許税計算
↓
法務局へ申請
↓
登記完了
です。
遺産分割が3年以内にまとまらない場合は、相続人申告登記によって、ひとまず相続登記の申請義務を履行する方法もあります。ただし、相続人申告登記そのものには不動産の権利を移す効果はなく、後で遺産分割が成立した場合には正式な相続登記が必要です。
また、2024年4月1日以前の相続でも未登記の不動産は義務化の対象です。現在、古い相続については2027年3月31日が重要な期限となっているため、長期間名義変更していない不動産がある場合は早めに確認してください。
注意事項
本記事は、2026年9月時点の法務省・法務局・国税庁の公表情報を基に、日本国内の一般的な相続登記について整理しています。
実際に必要となる書類や登記方法は、
- 遺言書の有無
- 相続人
- 遺産分割
- 相続放棄
- 数次相続
- 不動産の登記状態
- 抵当権
などによって異なります。
複雑な相続や過去の相続が未登記のまま残っている場合は、管轄法務局または司法書士へ早めに確認してください。
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